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2020年,樓市去往何處,“穩”字當頭依舊

2020/1/18 19:33:08 | 作者:滕州房產網 | 來源:國際金融報 |

    2019年的樓市調控不斷,頻次超過600次,較2018年的415次再上一個臺階,不過由于“因城施策”的實施,不同城市呈現出的結果不盡相同,較熱的市場進一步收緊實現降溫,下滑過快的市場則陸續放松以便穩定發展?偠灾,2019年的樓市,“穩”字當頭。

  在業內人士看來,2020年的樓市會延續這一態勢。

  近期,北京、河南、浙江、河北等地的政府工作報告針對2020年的工作總體要求均提出促進房地產市場平穩健康發展,對外釋放出2020年 “房住不炒”的工作目標和決心。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示,在今年各地的兩會政策精神中,“因城施策”已經成為主要手段,國家僅在總體上進行把控,地方將擁有更大的自主權,根據實際情況出臺維護當地樓市平穩的政策,預計將會圍繞租賃住房、精細化去庫存、人才引進等幾個重點方向去實施。

  “不難看出,2020年的中國房地產市場將以全面奔小康為目標,這意味著,樓市的拐點已經到來:由過去快速增長,到現在及未來健康平穩發展!眹儡S進總結稱。

 穩房價、增成交

  中國指數研究院發布的數據顯示,2019年中國樓市運行平穩,百城房價總體漲幅僅為3.34%。這一數字與2018年的5%或者之前動輒10%以上的增速相比明顯收窄。

  值得注意的是,在整體平穩的樓市中,一二線與三四線城市之間的差距正在迅速擴大。在50個受中指院監測的重點城市中,三四線代表城市成交量下調比較明顯,同比跌幅約10%。

  此外,同一陣營中的不同城市之間,也表現出了較大差異?硕饠祿@示,2019年強調控的北京,平均新房價格微降1%,而同樣作為一線城市的廣州,則大漲25%。

  再如二線城市武漢,2019年新房均價漲幅高達31%,冠絕全國熱點一二線城市,而同樣成交火熱的二線熱點城市廈門、青島、南京漲幅僅4%,福州、鄭州、寧波僅微漲2%,甚至天津等城市新房價格呈現下降態勢。

  因此,有研究院預測,2020年房地產市場整體將持續平穩運行,但各城市間會延續分化態勢,一線與核心二線城市有望保持穩定;部分前期需求透支嚴重且基本面缺乏支撐的三四線城市,將面臨一定調整壓力。

  不過,在嚴躍進看來,2020年正是“因城施策”真正發力的時刻,其目標就是以“穩房價”為首的“三穩”;此外,在經歷了2017年-2018年連續的強調控之后,不少城市庫存都已達到歷史高點,“去化難”將成為各地政府和房企共同的痛點,或將紛紛出臺“人才引進”等相關政策。

  因此,嚴躍進判斷,2020年,多數城市要做的勢必是繼續利用相關政策來刺激樓市,在穩房價的基礎上增加成交量。

  中原地產首席分析師張大偉也向《國際金融報》記者預測,房地產調控最嚴格的時期已經過去了,2020年,各地樓市將繼續以“穩”為主,“因城施策”則是必備手段,大的調整不太可能發生。2019年的調控主要圍繞亂象整治及人才落戶,而未來大部分城市除了人才購房政策之外,極有可能在首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策。

  土地市場仍將理性

  跳出樓市本身,還需要關注地價對房價的傳導效應。

  與2019年住宅市場成交量和房屋價格出現的分化局面類似,不同類型的城市之間,土地供應總量和均價走向也大相徑庭。

  中原地產數據顯示,2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下,合計賣地4.41萬億元,同比上漲19.33%,刷新了歷史紀錄。這其中,土地收入最多的是“當紅”二線城市杭州,達到了2836億元,將排在第二、三位的兩個一線城市上海(1992億元)和廣州(1864億元)遠遠地甩在了身后。

  此外,土地收入超過500億元的城市共有35個,也刷新了歷史記錄。50城中68%的城市賣地金額同比上漲,且幾乎都是一二線城市。

  相對而言,三四線城市的非優質土地定價及成交額都出現了下調和低迷的狀況!艾F在市場整體下行,我們認為一二線城市新房仍處于供不應求的狀態,相比三四線城市拿地更有保障,去化速度也會更快,特別是蘇州、杭州、武漢、鄭州這些熱點二線城市,未來仍有上漲空間,有些TOP20房企甚至將80%以上的土儲都集中在這些二線城市!币幻鲜蟹科蟾吖芟颉秶H金融報》記者直言。

  此外,需要指出的是,地價始終是房價的先導。2018年在剛剛經歷了房價瘋漲、地王頻現的年代之后,土地市場顯得異常平靜,土地成交均價十分罕見地出現回落態勢。在不少業內人士看來,這也是樓市在2019年表現異常根本原因之一。

  根據克而瑞統計,2019年,土地價格并未延續2018年的價格回落之勢,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2396元/平方米,同比上漲13.7%,升至歷史高位。

  嚴躍進向記者分析稱,在經歷了那個瘋狂搶地,“地王”頻出的年代之后,部分房企在北京、上海、深圳、杭州等熱點城市多次上演“面粉貴過面包”的劇情,早已吃盡了苦頭。如今,房企拿地已經相對理性,很難再見到超高溢價地塊。因此,要想知道某個城市具體區域的未來房價走勢,只需要看這個區域如今的地價如何,十之八九就可以判定。

  “當然,這一判定只能對特定區域有效,例如大灣區部分片區、雄安新區等!眹儡S進提醒道,2019年全國平均地價大漲,很大程度上是杭州、武漢等部分城市向遠郊擴張的結果,但總體平均溢價率卻非常低,因此短期內全國樓市房價仍將保持穩定。

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